О проблеме образования задолженностей по коммунальным п...

О проблеме образования задолженностей по коммунальным платежам и о том, как быть в такой ситуации, если изъятие единственного жилья в рамках исполнительного производства окажется невозможным.

Согласны ли вы, уважаемые граждане Украины со следующей инициативой?

Ввести в украинское законодательство модель «жилищной (этажной) собственности», закреплённую в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (раздел IV, п. 3.8), где помещение (квартира) признаётся самостоятельным объектом недвижимости, неразрывно связанным с долей в праве общей собственности на общее имущество здания и земельный участок, а право собственности на помещение возникает с момента государственной регистрации и автоматически влечёт возникновение доли в общем имуществе в силу закона.

Ввести механизм принудительного отчуждения жилья злостных неплательщиков (систематически не оплачивающих коммунальные услуги более 6 месяцев, нарушающих права соседей, ведущих асоциальный образ жизни) по решению суда с выплатой компенсации в размере 80–90% от рыночной стоимости и предоставлением жилья меньшей площади (исходя из социальной нормы 6–9 кв. м на человека), с учётом принципов, заложенных в Концепции: защита владения, стабильность оборота и баланс интересов всех участников.

«ДА» - я поддерживаю данные общие изменения. Введение модели «жилищной (этажной) собственности» (по типу немецкой WEG и российской Концепции) и механизма принудительного отчуждения жилья для злостных неплательщиков позволит укрепить право собственности, создать чёткую правовую конструкцию, усилить ответственность собственников за содержание общего имущества и дать эффективный инструмент воздействия на асоциальных соседей, не нарушая их конституционных прав (с выплатой компенсации и предоставлением жилья меньшей площади). Это также гармонизирует украинское жилищное законодательство с европейскими стандартами.

«НЕТ» - я не поддерживаю данные изменения, так как считаю, что они либо недостаточно проработаны, могут создать дополнительные бюрократические барьеры или привести к злоупотреблениям при принудительной продаже жилья. Защита единственного жилья и борьба со злостными неплательщиками важны, но предлагаемые механизмы требуют более тщательного обсуждения и доработки, а их внедрение в украинские реалии может оказаться преждевременным или непродуманным

Пояснение: сложившаяся ситуация на постсоветском пространстве, где постоянные конфликты по вопросам коммунального жилья стали нормой, на самом деле существовала в Европе с начала XIX века, когда многоэтажное строительство становилось массовым. Однако в Российской Империи большая часть населения не была урбанизирована, а потому проблема «этажной собственности» её не касалась вплоть до 1917 года.

Как отмечает доктор юридических наук Е. А. Суханов в своей работе «"Жилищная (этажная)" собственность в европейских правопорядках», активное признание «этажной собственности» европейскими правопорядками последовало в 20–30-е годы прошлого века (в период между двумя мировыми войнами). Первые европейские законы об «этажной собственности» были приняты в Бельгии в 1924 г., в Греции в 1929 г., в Болгарии в 1933 г., в Италии в 1935 г.

В Германии первоначально (с введением в действие BGB в 1900 г.) последовал запрет на создание «этажной собственности» - опыт использования этой конструкции показал, что она превращает большинство домов в арену постоянных споров между владельцами отдельных квартир (Streithäuser, букв. «спорные дома»). Похожая ситуация сложилась и в Швейцарии, где такие строения называли Streitbauten («спорные строения»).

Только после Второй мировой войны, когда резко обострившаяся жилищная потребность сделала необходимым привлечение к жилищному строительству даже «маленьких капиталов», в Германии был принят специальный Закон о жилищной собственности 1951 г. (WEG). В Швейцарии «этажная собственность» была признана Федеральным законом от 19 декабря 1963 г.

В современной Европе сложились две основные модели:

«Настоящая» жилищная собственность (Германия, Италия, Франция) - комбинация индивидуальной собственности на квартиру (Sondereigentum) и общей собственности на земельный участок и общие части здания, с обязательным участием собственников в сообществе и правом сообщества через суд исключить злостного нарушителя с принудительной продажей его квартиры.

«Ненастоящая» жилищная собственность (Швейцария, Австрия) - как разновидность традиционного права общей собственности, где земельный участок и здание в целом находятся в общей долевой собственности жильцов, которые одновременно получают особое (ограниченное) вещное право пользования квартирой.

В отличие от европейских стран, в России после 1917 года институт права собственности был признан чуждым принципам строительства коммунистического общества, а потому модель «жилищной собственности» не была воспринята.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (раздел IV, п. 3.8) закреплена модель «жилищной (этажной) собственности», аналогичная немецкой модели WEG: Помещение определяется как «конструктивно и пространственно обособленная часть (трёхмерный объём) внутри здания, пригодная для использования». Жилые и нежилые помещения признаются самостоятельными объектами недвижимости; С момента регистрации права собственности хотя бы на одно помещение в здании право собственности на здание в целом автоматически прекращается.

Здание становится «исключительно объектом технического учета». У собственника помещения автоматически возникает доля в праве общей собственности на общее имущество здания и на земельный участок под ним. Эта доля неразрывно связана с правом на помещение и не может быть отчуждена отдельно; Концепция допускает, что по воле собственников отдельных помещений можно объединить все помещения в здании в один объект - право общей долевой собственности на здание в целом.

В европейских правопорядках, как отмечает Суханов, созданы механизмы управления общим имуществом и разрешения споров, чтобы избежать превращения домов в Streithäuser («спорные дома»). В Германии, например, закон о жилищной собственности (WEG) позволяет сообществу собственников через суд исключить злостного нарушителя с принудительной продажей его квартиры.

В Австрии и Швейцарии создаются «сообщества собственников» с широкими полномочиями по управлению общим имуществом и принудительному воздействию на неплательщиков.

А что в Украине?

В Украине же конкретных изменений в сторону введения модели «жилищной собственности» в том виде, как она описана в Концепции, в Украине пока нет. В Украине сейчас идёт масштабная жилищная реформа, но она направлена на иные аспекты, которые вряд ли сделают жизнь граждан лучше (банки лоббируют ускорение изъятия жилья за долги).

Ни один из этих обсуждаемых в Украине нормативных актов не вводит модель «жилищной (этажной) собственности» - комбинацию индивидуальной собственности на квартиру и общей собственности на земельный участок и общее имущество, с автоматическим возникновением доли в силу закона.

Вопрос о правовой конструкции самой квартиры как объекта вещного права, неразрывно связанного с долей в общем имуществе и земельном участке, пока остаётся не урегулированным. Именно поэтому данная инициатива является своевременной - она предлагает заполнить этот пробел, который когда-то не смогли заполнить в России.

Опираясь на европейские модели, описанные Сухановым, и на принципы, заложенные в Концепции (защита владения, стабильность оборота и баланс интересов всех участников), предлагается дополнить модель механизмом принудительного отчуждения жилья для злостных неплательщиков и асоциальных элементов:

1. Условия применения: систематическая неуплата коммунальных услуг более 6 месяцев; грубое и систематическое нарушение прав соседей; разрушение общего имущества; ведение асоциального образа жизни, делающего совместное проживание невозможным.
2. Судебный порядок: решение о принудительной продаже жилья принимается судом по иску управляющей компании, ОСМД или соседей (при условии подтверждения фактов нарушения).
3. Компенсация: бывшему собственнику выплачивается 80–90% от рыночной стоимости жилья, вырученной с торгов, и предоставляется жильё меньшей площади (в пределах социальной нормы 6–9 кв. м на человека).
4. Цель: защитить добросовестных соседей и сохранить стабильность гражданского оборота, одновременно обеспечивая баланс интересов должника и общества, что соответствует духу Концепции и европейской практике.

P. S. О проблеме первичности договора или государственной регистрации

Кто-то может указать мне на тот факт, что возникновение права собственности должно идти с момента подписания договора. Я с этим не согласен, так как на практике знаю немало случаев передачи собственности по договору без его регистрации в государственном реестре. Это в большей степени важно в вопросах наследования: были случаи, когда некие граждане одной интересной национальности (цыгане, уж извините) овладевали имуществом наследодателя, входя в его доверие.

Как правило, это были люди пожилого возраста, которые без ведома родственников подписывали договора передачи собственности даром без регистрации и нотариального заверения для таких вот новых “друзей”. Подлинность такого договора подтверждалась трудно (через свидетелей, да и то это было спорно) однако фактически это становилось известно только после смерти наследодателя - в момент передачи наследства. Поэтому вопрос о том, что на самом деле первично: договор или регистрация - это отдельная сложная тема.